什么是“經濟適用房”?

[發布時間:]2012-11-1 0:00:00 [作者]恒通房產網 [人氣]2701

  經濟適用住房是指已經列入國家計劃,由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造,以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言,是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括征地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%~3%的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其 成本價由7項因素(征地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內的利潤)構成。出售經濟適用房實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定。并定期公布不得擅自提價銷售。 
 

購買經濟適用房的優惠政策
        免征城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅,減半征收水電增客費等各種稅費。建設用地采取行政劃撥方式供應,優先給予辦理有關手續。另外,經濟適用房建設管理費只限于1%~3%,市場利潤被限在3%以下。

經濟適用房價格構成

       •住房建設的征地和拆遷補償安置費;
       •審查設計和前期工程費;
       •住宅小區基礎設施建設費;
       •建設工程費;
        以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金、3%以下利潤。商品房除以上8項外,還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費,人防建設費等),土地出讓金其利潤不受限制,由市場決定。

經濟適用房與商品房不同之處

  •獲得土地的方式不同,經濟適用房建設用地實行行政劃撥,免交土地出讓金;商品房采用出讓方式須交納土地出讓金;

  •成本結構不同;

  •租售政策不同,經濟適用房只售不租,商品房不受限制;購買條件和對象不同,經濟適用房享受政府優惠,其購買對象是特定的,只供給城鎮中低收入家庭,因而要實行申請審批制度,商品房購買對象和條件不受限制;

  •價格政策不同,經濟適用房出售實行政府指導價,不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。 居民個人購買的經濟適用房產權歸個人; 房屋的產權分四部分:使用權、占有權、處置權和收益權,與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售后,收益全部歸個人所有。

購買經濟適用房的人群條件

  《經濟適用住房管理辦法》第二十條規定,符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經濟適用住房: 

    (一)有當地城鎮戶口(含符合當地安置條件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應對象; 

    (二)無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定標準的住房困難家庭; 

    (三)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準; 

    (四)市、縣人民政府規定的其他條件。

    按20條第2款規定,不能再申請經濟適用房.


購買經濟適用住房的稅費

▲1、在交易過程中

        ①契稅:買方繳納房價款的4%;建筑面積在120平方米以下的減半交納,即交2%。

        ②買賣手續費:120平方米以下(含120平方米)的,每套250元;120平方米以上的,每套500元。

        ③印花稅:買方房價款的0.5‰。

        ④公共維修基金:購房款的2%。 

 ▲2、在申辦產權證過程中

        ①登記費:每建筑平方米0.3元。

        ②房屋所有權工本費:每證收費4元。

        ③印花稅:每件5元。

購買經濟適用房注意事項

    由于經濟適用房在項目位置、建筑規劃設計等方面存在這樣或那樣的差別,所以在購買時應該注意以下一些問題,

        
▲ 一、位置

        雖然經濟適用房的價位人們能接受,但人們不能接受的是它的位置。因為位置即代表著長期的交通。

        經濟適用房項目大部分均位于城鄉結合地區。

        有些經濟適用房小區到市區的公交線路和可選擇的站點又相對較少,幾年后的事至少無法讓購房者犧牲現在的工作或事業。

       ▲二、戶型

       購買經濟適用房時,同樣要搞清分攤面積、使用面積等概念,充分考察戶型。購買時不追求大面積大的同時也增加房價、物業管理等費用,應更注重居室功能。在有條件進行戶型選擇時,應盡量以專業衡量標準去做選擇。現時流行的居室八大功能即包括起居、就餐、廚衛、就寢、儲藏、工作、學習以及陽臺。

       ▲三、合同及補充合同

       按新《合同法》規定,實行約定優先原則,所以在合同或補充合同中的條款必須簽訂全面。購房者應在充分了解和考察預售許可證、項目施工情況、產權問題有些經濟適用房項目是某些單位自建房或聯建房,購買前一定要問清銷售許可證和產權等重要情況、物業管理等基礎上,仔細研究清楚合同的每一項,并在補充條款中對交房時間、面積誤差、關鍵的配套設施加以約定,并注明開發商在每項違約時的懲罰辦法,必要時請專業律師,考慮清楚了再簽才比較妥當。不要偏信廣告宣傳或是售樓人員的口頭承諾,否則后悔莫及。

       ▲ 四、交房

        房建好后,通過相關主管部門的竣工驗收和裝修裝飾等程序后便可入住了,在開發商交房時別忘了向開發商要“使用說明書”和“質量保證書”兩書。這過程的許多問題最好都一一搞清楚為佳。

        由建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行。該《辦法》首次將集資、合作建房納入經濟適用房的范疇。《辦法》還規定,此前已經購買和簽訂買賣合同或協議的經濟適用住房,仍按當地原有規定執行。

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